nba得分榜季后赛:2014年房產經紀人考試《經紀概論》知識點4

房地產經紀人考試網 鯉魚小編 更新時間:2014-08-27

2014年房產經紀人考試《經紀概論》考點復習(4)

 房地產中介服務的概念和特點

  1.房地產中介服務的概念:房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易各個環節中,為當事人提供服務的經營活動,包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

  2.房地產中介服務的主要特點:

  (1)人員特定;

  (2)委托服務;

  房地產抵押的實現條件、方式、程序

  實現條件

  (一)房地產抵押權實現的條件

  房地產抵押權是為將來行使而設定的權利,非即時行使的權利,只有符合一定的條件,抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三:

  1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權,并且,此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在,則不能實現抵押權。

  2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時,抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期,應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償,若債權僅獲部分清償,抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

  3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系,嚴格遵循抵押權的附從性,故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行,系房地產抵押權人的原因所致,則抵押權人不能以債權已經到期為由,實行房地產抵押權。

  實現方式

  (二)房地產抵押權實現的方式

  一般的抵押權,其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在中國,實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時,房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高,公平合理,更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。

  實現程序

  (三)房地產抵押權實現的程序

  債務履行期屆滿債權未獲清償的,抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償,協議不成的,抵押權人可以向人民法院起訴,在人民法院的主持下,實現抵押權。

  在劃撥的國有土地使用權上設定抵押,實現抵押權時,必須經過兩個特殊程序:一是拍賣該土地使用權時,必須經有批準權的人民政府審批;二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金,然后抵押權人才能優先受償。

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